La modesta ripresa degli acquisti immobiliari privati nell’Isola ed il nuovo bando dell’Assessorato regionale ai lavori pubblici, approvato dalla Giunta, relativo ai mutui casa ( La Nuova 22/3/2017 ) mi offre l’opportunità, spero di una qualche utilità – a beneficio dei più giovani o dei meno scafati sull’argomento – di soffermarmi, sinteticamente, sui rischi di cui essere avvertiti al momento della scelta in ordine alla tipologia di mutuo ipotecario: a tasso fisso, a tasso variabile, in valuta.
Tre premesse mi sembrano particolarmente opportune, in apparenza un po’ slegate tra loro, ma che invece ci torneranno utili nel prosieguo:
1 – avvicinarsi al progetto di acquisto di una casa, implica una pianificazione nel tempo e, in particolare, il preventivo risparmio ( o pervenuta disponibilità ) di una congrua somma – non inferiore orientativamente al 40% dell’importo – che permetta rate di mutuo accettabilmente congruenti con il reddito familiare.
Particolare attenzione va posta ai mutui casa regionali, considerato, salvo variazioni del nuovo bando, che dopo un certo numero di anni il contributo in conto interessi regionale cessa, restando a carico del mutuatario il pagamento pieno della rata.
2 – l’esistenza nel nostro ordinamento dell’istituto della surroga, introdotto dalla legge Bersani n. 40/2007 e successive modificazioni.
La surroga, cioè il trasferimento dell’ipoteca sull’immobile sottoscritta nell’originale contratto di mutuo, da una precedente banca ad una nuova, con le caratteristiche di :
° gratuità;
° portabilità dell’ipoteca, cioè il passaggio da una banca ad un’altra implica che quest’ultima si accolli tutti gli oneri di surroga, cioè: spese notarili, spese di perizia, spese di istruttoria, costo del passaggio della polizza incendio e scoppio.
° obbligatorietà per la banca d’origine di accogliere la richiesta si surroga, ma volontarietà, e non obbligo, dell’altra banca di concedere il mutuo di surroga. Questa cioè è libera di procedere o meno all’operazione.
3 – la memoria storica vuole che non si dimentichino mai gli accadimenti del passato: semplicemente perché possono verificarsi di nuovo in futuro. Non so quanti ricordino i drammi che hanno colpito centinaia di migliaia di famiglie , alcuni anni fa, che si sono trovate sull’orlo del fallimento perché le loro rate di mutuo a tasso variabile o in valuta erano pervenute a livelli insopportabilmente elevati; rendendo pressoché impossibile l’assolvimento dei loro impegni.
Lo Stato era stato costretto ad intervenire attraverso la fiscalità generale, fornendo fondi per la risoluzione di questo dramma sociale.
Il corollario logico è questo: nessuno al mondo è in grado di prevedere quali saranno in futuro i tassi su cui è parametrato il tasso variabile, né quale sarà il tasso di cambio nei mutui in valuta, durante il lungo arco di vita di un mutuo.
Questo implicitamente significa che la mia preferenza è già indirizzata?: si e no.
Facciamo ora un altro passo logico, avvicinandoci agli aspetti più tecnici, che ci consentano di analizzare più da vicino il rischio insito in ogni tipologia di mutuo:
Mutui a tasso fisso
Pregi – sono da ricollegarsi alla certezza in termini di costo. Si conosce infatti sin dall’origine il valore della rata, che rimane inalterata per tutta la durata del mutuo
Peraltro l’incidenza della rata sul reddito tenderà nel tempo ad attenuarsi, perché per effetto dell’inflazione, con parziale adeguamento del reddito ( e anche degli eventuali aumenti contrattuali e/o di carriera ), questo tenderà ad aumentare abbassando quindi l’incidenza della rata, che resta invece costante;
Rischi – il principale rischio è legato alla sottoscrizione del mutuo in periodo di tassi fissi in aumento;
Rimedi – possibile ricontrattazione delle condizioni con la banca mutuante, in periodo futuro a tassi fissi calanti.
Surroga del mutuo, in un futuro a tassi fissi calanti, ricordando però che non esiste obbligo per la banca surrogante.
Mutui a tasso variabile
Il mutuo a tasso variabile è normalmente strutturato, in termini di tasso, con una combinazione che vede una parte fissa ( Spread ) che si aggiunge al tasso di intereresse legato all’oscillazione di un indice di riferimento ( es. Euribor ). Quindi spread+Euribor, cioè la somma dei due, costituisce il tasso di interesse del mutuo;
Pregi – può avvenire che all’inizio il mutuo a tasso variabile sia più conveniente, ma si tratta di un orizzonte temporale imponderabile;
Rischi – il rischio è collegato all’imprevedibilità delle oscillazioni che interesseranno l’indice di riferimento, considerando che aumenti e diminuzioni si rifletteranno direttamente sul tasso finale pro-tempore del mutuo;
Rimedi – possibile ricontrattazione delle condizioni con la banca mutuante, trasformandolo in mutuo a tasso fisso in periodo di tassi fissi calanti, per conseguire costanza delle rate.
Surroga del mutuo, ricordando però che non esiste obbligo per la banca surrogante.
Mutui in valuta
La struttura dei mutui in valuta ha come principale caratteristica la sua denominazione in valuta ( dollaro, yen, franchi svizzeri, etc. ), e anche se viene rinominato in euro sia in termini di erogazione sia in termini di pagamento rata, il suo punto di riferimento è la valuta di origine.
Pregi – si caratterizza per un tasso di interesse molto basso che lo rende, in apparenza, particolarmente appetibile;
Rischi – il principale rischio è ricollegabile al tasso di cambio tra la valuta di riferimento e quella in cui è rinominato, cioè l’euro. Infatti al momento del pagamento della rata va restituito in euro il controvalore dell’importo in valuta, secondo il tasso di cambio tra i due alla data di scadenza della rata.
Ciò significa che è del tutto imprevedibile l’onere finanziario di esborso ad ogni scadenza rata, che aumenterà o diminuirà a secondo l’apprezzamento od il deprezzamento della valuta rispetto all’euro.
Rimedi – eventuale trasformazione del mutuo con la banca mutuante.
Surroga del mutuo, ricordando però che non esiste obbligo per la banca surrogante.
Mi auguro che queste brevi note possano essere di una qualche utilità ed inducano coloro che ne hanno interesse ad approfondire la conoscenza di una tematica a cui ci si avvicina, in generale, con insufficiente livello di conoscenza andando incontro talora, a posteriori, a qualche spiacevole sorpresa.
Gianni Pernarella